Rendabel huurwoningen renoveren dankzij industrialisatie

43 woningen te Helden, door woningcorporatie Wonen Limburg getransformeerd naar CO2-neutraal

Volgens Bas Sievers, Directeur Wonen & Vastgoed bij Wonen Limburg, is het vandaag de dag bijna niet meer mogelijk om rendabel sociale huurwoningen te renoveren. “Tenzij wij de kosten kunnen beheersen binnen bouwprocessen en bijvoorbeeld bij de renovatie van onze woningen meer gebruik kunnen maken van industriële prefab oplossingen. Dat lijkt op het eerste gezicht lastig in een renovatiesector waar maatwerk en improvisatie de boventoon voeren. Maar uit onderzoek blijkt dat er binnen de sociale woningbouw zo’n 20 à 25 archetypen huurwoningen zijn en daarnaast kun je een achttal hoofdelementen onderscheiden, waaronder dak, gevel en natte cellen. Vanuit die gedachte moet het mogelijk zijn om gestandaardiseerd te werk te gaan, niet alleen bij nieuwbouw, juist ook bij renovatie. Zo hebben wij bij projecten al gewerkt met kant-en-klare voorzetgevels om bestaande woningen te verduurzamen, compleet met installatietechnische aansluitingen.”

Bas Sievers, Directeur Wonen & Vastgoed bij Wonen Limburg

Wonen Limburg is Limburgs grootste woningcorporatie, actief in de hele provincie Limburg en in aangrenzend Zuidoost-Brabant. “Wij beheren met 250 medewerkers zo’n 26.000 woningen en 3.000 eenheden overig maatschappelijk vastgoed. Overigens, we zijn een woningcorporatie die niet de stenen, maar de mensen centraal stelt. Dat is niet het enige waarin wij ons willen onderscheiden. Zo zetten wij in op innovaties en gaan wij graag experimenten aan, met dien verstande dat onze bewoners hiervan ook de voordelen ervaren, zoals een prettig binnenklimaat en lagere woonlasten. Op die manier zetten wij elke dag stappen om de nieuwbouw en renovatie van sociale huurwoningen te stroomlijnen. Kijk naar onze opdracht om 4.000 woningen te verduurzamen in vier jaar tijd (2017-2020). Een vorm van massa aanbieden aan de markt, projectoverstijgend, waarmee we ook de toeleverende markt hebben bereikt in plaats van alleen de aannemers.”

Projectonafhankelijk

Bas Sievers denkt dat vooral de industriële toeleveranciers daarbij een voorname rol gaan spelen. “Het is niet de bouwer die iets maakt, het zijn de fabrikanten. De bouwer zorgt dat de elementen worden samengevoegd. Wanneer je meer uitgaat van kant-en-klare concepten, kom je automatisch uit bij die industriële toeleverancier, waar je als woningcorporatie je voorzetgevels, dakpanelen met geïntegreerde zonnepanelen, natte cellen of installatiemodules gaat aanschaffen. Zeker als je in regionaal verband de krachten als corporaties weet te bundelen en gezamenlijk gaat inkopen. We moeten naar mijn mening af van het projectniveau waarop wij opereren, maar meer toe naar een ‘hoger’ realisatieplanniveau, minder projectafhankelijk. Dat vergt tijd en aanpassing van organisaties en medewerkers, waaronder projectleiders en werkvoorbereiders. Het vergt ook geven en nemen binnen nieuwe samenwerkingsallianties. Toch hebben wij die stappen nodig om betaalbaar te kunnen blijven bouwen en renoveren voor onze huurders. Dat geldt voor grote én kleinere corporaties. Voordeel als grote corporatie  is dat wij vanuit de filosofie massa = kassa een vliegwielfunctie kunnen vervullen op het gebied van genoemde innovaties en experimenten in kostenbeheersing.”

Integrale garantie

Een lastig punt binnen deze ontwikkeling is de garantie, zo stipt Bas Sievers aan. “Als ik een auto koop, dan weet ik waar ik mij moet melden bij gebreken in de jaren na de aankoop. Dan ga je naar de autofabrikant en niet naar de leverancier van je accu, verwarming of ruitenwissers als die kapot zijn. We zitten nu met een mêlee aan proces- en productgarantiesystemen en je zou bij de inzet van diverse industriële componenten in de nieuwbouw en renovatie toe willen naar een vorm van integrale garantie. Dat zou helpen bij de noodzakelijke procesvernieuwing, anders wordt het moeilijk om veel sociale huurwoningen op een innovatieve, kostenbeheerste manier te bouwen of te renoveren. Ook daar hebben wij de (prefab) industrie en nieuwe samenwerkingsvormen bij nodig.”

Stroomversnelling

Dat dit succesvol kan, bewijst de ‘Deal Stroomversnelling’, een initiatief van bouwers en woningcorporaties waaronder Wonen Limburg. Het doel van Stroomversnelling is het op gang brengen van nul-op-de-meter renovaties van 11.000 huurwoningen en deze haalbaar en betaalbaar te maken voor een breed publiek. Stroomversnelling vindt dat iedere woningeigenaar in Nederland moet kunnen kiezen voor een mooie, comfortabele en betaalbare woning. Bas Sievers: “Bij diverse projecten met onze huurwoningen laten wij zien dat nul-op-de-meter renovaties mogelijk zijn. Het is nog flink improviseren, maar dit soort ontwikkelingen hebben we als voorbeeld nodig. Mede omdat we daar vormen van vernieuwende prefabricage laten zien. De bouwkosten omlaag en het wooncomfort omhoog.”

Seminar Prefab in Renovatieprojecten tijdens vakbeurs RENOVATIE

Ter ondersteuning van de nieuwe vakbeurs PREFAB, vindt op woensdag 15 mei, tijdens de vakbeurs RENOVATIE, een seminar plaats over industrieel en modulair bouwen (kortweg: prefab) – getiteld Prefab in Renovatieprojecten. Meer informatie over dat seminar is binnenkort te vinden op de website van RENOVATIE.